전세계약은 끝났는데 보증금이 들어오지 않고,
새집의 입주일은 다가오면 이사를 먼저 해야 할지 고민하게 됩니다.
이때 확인할 핵심은 임차권등기명령을 신청했는지가 아니라
해당 주택의 등기부에 임차권등기가 실제로 완료됐는지입니다.
기존에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은
임차권등기를 마친 뒤 이사하더라도 그 권리를 유지할 수 있습니다.
반면 등기가 끝나기 전에 집을 완전히 비우거나 주민등록을 옮기면
권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
반환보증에 가입했다면 이사·전출 전에 보증기관의 담당자 안내도 함께 확인해야 합니다.
임차권등기는 보증금을 자동으로 입금해 주는 제도가 아닙니다.
권리를 보전하는 절차와 돈을 회수하는 절차를 나눠 진행해야 합니다.
이 글은 주택 임대차를 기준으로 계약 종료 확인, 서류 준비, 등기 완료 확인,
HUG·HF 청구 요건과 지급명령·반환소송의 차이를 설명합니다.
개별 사건의 결론은 계약과 통지 내용, 등기 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
이사를 하면 보증금 보호에 어떤 변화가 생길까
대항력은 집이 매매되는 등 소유자가 달라졌을 때
임차인이 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다.
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 원칙적으로 그 다음 날부터 생깁니다.
우선변제권은 여기에 확정일자 등의 요건을 갖춰
경매·공매 대금에서 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
여기서 중요한 것은 권리를 취득하는 일과 유지하는 일이 모두 필요하다는 점입니다.
확정일자를 받은 계약서가 있다는 이유만으로
집을 비우고 전출한 뒤에도 종전 순위가 언제나 유지되는 것은 아닙니다.
임차권등기를 하기 전에는 주택의 점유와 주민등록을 함께 살펴야 합니다.
열쇠를 조금 남겨 두거나 짐 몇 개를 둔 것만으로
점유가 유지된다고 스스로 판단하지 마세요.
반대로 가족 일부가 남는 경우에도 실제 거주·주민등록 관계에 따라 판단이 달라집니다.
이 글의 일반 원칙을 개별 상황에 그대로 대입하기보다
이사 날짜와 남아 있는 사람, 전입 내역을 자료로 정리해 상담하는 것이 좋습니다.
계약서의 만료일과 실제 종료일을 먼저 구분하기
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우에 신청합니다.
그래서 계약서에 적힌 날짜만 보는 것으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
묵시적으로 갱신됐는지, 별도 갱신 계약이나 해지 합의가 있었는지,
종료 의사가 상대방에게 언제 도달했는지를 먼저 확인해야 합니다.
만료를 앞두고 갱신하지 않겠다고 통지하는 경우
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 주택 임대차를 기준으로
임차인은 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 통지했는지 확인해야 합니다.
아무 통지가 없으면 법정 요건에 따라 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있습니다.
이전 계약이나 예외 상황에는 적용 관계를 따로 살펴야 합니다.
발송했다는 기록과 상대방에게 도달했다는 기록은 구분해 보관하세요.
문자로 통지했다면 보낸 내용뿐 아니라 답변 등 수신을 확인할 자료를 남기고,
내용증명을 보냈다면 배달 결과도 함께 확인하는 편이 좋습니다.
HF의 공식 청구 안내도 문자 답장이나 내용증명의 도달 자료를 강조합니다.
이미 묵시적으로 갱신됐다면
묵시적으로 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있지만
임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.
오늘 통지하고 내일 계약이 끝난 것으로 처리하면
보증금 반환 시점과 등기 신청 요건이 맞지 않을 수 있습니다.
다만 당사자가 다른 종료일에 합의했거나
특약·법정 해지 사유가 있는 경우에는 검토할 내용이 달라집니다.
전화로 이야기한 날짜만 기억하고 있다면
계약서와 갱신 문서, 통지 내역을 한데 모아 실제 종료일을 확인하세요.
임차권등기명령은 언제 신청하고 어디에 접수할까
임대차가 종료되고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.
법원에 직접 서류를 접수하거나 전자소송포털의 절차를 이용할 수 있습니다.
현재 내가 사는 새집의 관할이 아니라 임차주택 소재지를 기준으로 확인하세요.
신청 단계는 법원에 판단을 요청하는 단계입니다.
법원이 명령을 내렸다는 결정과
등기소에서 해당 주택에 임차권등기를 기입한 완료 상태도 서로 다릅니다.
신청 접수증이나 결정문만 보고 전출 일정을 확정하지 않도록 주의해야 합니다.
임대인의 연락이 안 된다는 이유만으로
임차권등기명령 신청을 포기할 필요는 없습니다.
현행 제도에서는 임대인에게 결정을 송달하기 전에도
등기 촉탁을 할 수 있도록 안내됩니다.
다만 주소 보정과 심리, 등기 처리 등 진행 상황에 따라 기간이 달라지므로
며칠이면 반드시 끝난다고 계산해 이사를 예약하지 마세요.
신청 전 서류는 계약·거주·종료 자료로 나눠 준비하기
준비 자료를 무조건 많이 모으기보다
무엇을 증명할 자료인지 나눠 정리하면 신청 내용을 쓰기 쉽습니다.
계약과 보증금, 점유·전입·확정일자, 종료와 미반환 사실을
서로 연결해서 보여 줄 수 있어야 합니다.
| 자료 묶음 | 준비할 자료의 예 | 확인할 내용 |
| 계약·금액 | 임대차계약서와 갱신 문서 보증금 송금·일부 반환 내역 | 계약 당사자와 주택 남아 있는 보증금 |
| 주택·거주 | 등기사항증명서 주민등록 자료·확정일자 자료 | 목적물 표시와 소유자 점유·전입·확정일자 날짜 |
| 종료·미반환 | 갱신거절·해지 통지와 도달 자료 해지 합의서·반환 요청 내역 | 계약이 끝난 이유와 시점 반환되지 않은 금액 |
법령상 첨부 자료와 사건별 보완 자료는 구분해야 합니다.
위 표는 자료를 정리하는 예시이며 모든 사건의 제출 목록을 확정한 표는 아닙니다.
다가구주택의 일부만 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면이 필요할 수 있고,
등기상 용도가 주거시설이 아닌 공간을 주거용으로 썼다면
그 사용 사실을 소명할 자료를 추가로 준비해야 합니다.
등기되지 않은 건물이나 계약 당사자와 소유 관계가 복잡한 건물은
통상적인 아파트 사례와 같은 방법으로 처리되지 않을 수 있습니다.
일반 신청 안내만 따라 제출하기보다
건축물대장·등기 자료와 계약서를 가지고 관할 법원이나 법률 상담에서 확인하세요.
신청서에 날짜와 금액을 쓰는 방법
계약 체결일, 임대차 기간, 점유 시작일, 전입일과 확정일자를
각 자료의 날짜와 맞춰 적습니다.
보증금 일부를 이미 받았다면 계약서상 원래 금액과
현재 미반환 잔액을 구분해 작성해야 합니다.
신청 이유는 계약이 어떻게 체결되고 종료됐으며
어떤 보증금이 아직 반환되지 않았는지 시간 순서로 설명하면 됩니다.
추측한 사기 동기보다 확인되는 사실과 첨부 자료를 연결하는 편이 정확합니다.
주소와 동·호수, 건물 표시가 계약서와 등기 자료에서 다른 부분이 있으면
신청 전에 그 차이를 확인하세요.
전자소송으로 신청해도 완료 뒤 등기부를 확인해야 합니다
- 전자소송포털에서 주택임차권등기명령 관련 신청서를 찾고
관할 법원과 신청인·상대방, 임차주택의 표시를 확인합니다. - 신청 취지·이유와 계약·거주·종료 자료를 준비하고
안내되는 비용의 납부 정보와 첨부 파일을 확인합니다. - 작성 중 저장과 제출 완료를 구분하고
접수 이후 보정 요청이나 결정 내용을 확인합니다. - 등기 처리가 된 뒤 새 등기사항증명서를 확인하고
해당 주택과 임차권등기 내용이 맞는지 점검합니다.
전자소송 화면의 메뉴 이름과 제출 방식은 바뀔 수 있으므로
공식 포털의 현재 안내를 기준으로 진행하세요.
개인정보가 담긴 계약서와 주민등록 자료는
블로그 댓글이나 공개 이미지로 올릴 자료가 아니라 정식 제출 자료입니다.
인지·송달료와 등기 관련 비용은 접수 방식과 사건 내용에 따라 확인합니다.
이 글에서는 모든 사건에 적용되는 하나의 총액을 제시하지 않습니다.
임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있지만
신청만 하면 비용이 자동으로 반환되는 것은 아니므로 납부 내역을 보관하세요.
등기가 완료됐다면 이사 전에 무엇을 확인할까
등기사항증명서에서 임차권등기 항목이 실제 기재됐는지 확인합니다.
임차주택과 임차 범위, 임차인, 보증금 관련 내용이
결정문과 계약 자료에 맞게 표시되는지 살펴보세요.
법원 사건이 결정됐다는 알림만 확인한 상태라면
등기 완료 확인과는 다르다는 점을 다시 기억해야 합니다.
기존에 취득한 대항력·우선변제권은 임차권등기 이후에도 유지될 수 있지만
등기 자체가 모든 선순위 채권보다 앞서는 순위를 만들어 주지는 않습니다.
이미 앞선 근저당권 등이 있거나
등기 전에 권리를 상실했다면 배당 순위와 회수 가능성을 따로 검토해야 합니다.
이미 전출하거나 집을 비운 사람도 신청할 수 있을까
대항력을 상실한 임차인도 신청할 수 있는 경우가 있지만
등기를 나중에 했다는 이유로 예전 순위가 소급해 되살아나는 것은 아닙니다.
임차권등기 이전에 대항력·우선변제권을 갖추지 못했다면
등기 시점을 기준으로 권리 취득과 선순위 관계를 판단하게 됩니다.
이미 이사한 경우에는 이전·이후 전입 내역과 등기 변동을 함께 가져가 상담하세요.
보증금 전액을 받기 전에 임대인이 임차권등기부터 말소해 달라고 요구해도
서둘러 처리하지 마세요.
공식 생활법령 안내는 보증금 반환의무가
임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 설명합니다.
반환보증 절차가 진행 중이라면 말소·취하와 관련해서도
보증기관이 요구하는 서류와 처리 순서를 확인해야 합니다.
HUG·HF 반환보증은 가입 상품부터 확인하기
전세대출 보증이 있다는 사실과
내 보증금을 돌려받기 위한 반환보증에 가입했다는 사실은 구분해야 합니다.
보증서에서 상품 이름과 발급 기관, 보증금액, 기간을 먼저 확인하세요.
집주인이 가입한 임대보증금보증과 임차인의 전세보증금반환보증도
사고 기준과 서류가 같다고 가정하면 안 됩니다.
HUG 전세보증금반환보증의 안내
모바일HUG는 계약 해지·종료 후 1개월 동안
정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우 등을 사고 사유로 안내합니다.
일반적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구하며
예외 사항도 별도로 안내하므로 담당자에게 적용 여부를 확인하세요.
공식 흐름은 사고 통지, 이행청구, 심사, 대위변제로 이어집니다.
임차권등기가 기재된 등기사항증명서와 결정문,
계약 종료 자료, 보증금 입금 내역 등 여러 자료가 필요합니다.
계약서·주민등록 자료 등 원본 준비가 필요한 항목과
사진 제출이 가능한 항목도 있으므로 현재 서류 안내를 구분해서 읽으세요.
명도, 즉 집을 비워 주는 절차도 지급과 연결되므로
등기 완료만 보고 먼저 이사 일정을 통보 없이 바꾸지 마세요.
공식 페이지의 1개월 이내 대위변제 안내를
모든 사건이 같은 날짜에 반드시 입금된다는 약속으로 읽는 것도 적절하지 않습니다.
심사와 서류 보완, 명도 일정을 담당자와 확인해야 합니다.
HF 일반전세지킴보증의 안내
HF는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못하는 등
보증사고 사유가 생기면 사전 신고를 하고
임차권등기명령 신청 접수와 반환채권 양도 등의 요건을 갖춰 청구하도록 안내합니다.
여기서 신청 접수 요건을 충족했다는 것과
이사해도 종전 권리를 유지할 등기가 완료됐다는 것은 별개입니다.
HF의 청구 절차에는 전세대출·보증 기한 연장 확인과
가입 때 하지 않은 반환채권 양도, 심사, 명도 날짜 협의 등이 포함됩니다.
HUG의 제출 서류를 그대로 복사해 HF에 적용하기보다
자신의 상품과 신청 당시 조건에 맞는 안내를 받아야 합니다.
전세대출의 만기가 다가온다면 보증금 반환 지연과 별도로 은행과 일정도 확인하세요.
보증금 회수에는 조정·지급명령·소송이 필요할 수 있습니다
임차권등기를 통한 권리 보전과 별도의 보증금 회수 절차를 구분한 자체 설명 이미지. 회수 결과를 보장하는 자료는 아닙니다.
임차권등기는 권리 유지에 도움을 주지만
그 등기만으로 집주인의 통장에서 보증금이 자동 출금되지는 않습니다.
반환보증을 이용할 수 없거나 임대인이 계속 지급하지 않는다면
합의·분쟁조정 또는 지급명령·반환소송 등 회수 절차를 검토하게 됩니다.
| 절차 | 주요 목적 | 선택 전 확인할 점 |
| 임차권등기명령 | 이사 후에도 임차권 보호를 위한 등기 | 계약 종료·미반환 등기 완료 여부 |
| 분쟁조정 | 반환 시기·금액 등 분쟁의 조정 | 쟁점과 상대방 참여 합의 가능성 |
| 지급명령 | 금전 청구에 관한 법원의 명령 | 상대방 송달 가능성 이의 제기 가능성 |
| 보증금 반환소송 | 반환 청구에 대한 판결 확보 | 계약 종료와 잔액 공제 주장·증거 |
지급명령은 채무자를 직접 심문하지 않고 진행되는 절차지만
신청하면 무조건 확정되는 것은 아닙니다.
상대방에게 정본이 송달돼야 하고
송달받은 날부터 2주 이내에 적법한 이의가 있으면 그 범위에서 효력을 잃으며
소송 절차로 이어질 수 있습니다.
소송에서 승소하거나 지급명령이 확정돼도
임대인이 임의로 지급하지 않으면 강제집행을 별도로 검토해야 할 수 있습니다.
보유 재산과 선순위 권리 관계가 회수에 영향을 주므로
판결이 있다는 사실과 전액을 실제로 받았다는 사실도 구분해야 합니다.
보증금 잔액이나 원상회복비 공제를 두고 다투는 경우에는
입주·퇴거 당시 사진, 정산 내역과 임대인의 공제 근거를 모아 놓으세요.
공제 금액에 동의한 정산인지 단순히 일부를 받은 것인지도 기록해 두면
반환청구 범위를 확인하는 데 도움이 됩니다.
지연손해금과 이사비 등을 청구할 수 있는지는 별도의 요건 문제이므로
모든 미반환 사건에 같은 비율과 금액을 적용하지 마세요.
상황별로 지금 확인할 순서
아직 계약이 끝나지 않은 경우
갱신 여부와 통지 도달 자료부터 확인하고
실제 종료일, 보증금 반환 약속, 새집 입주일을 정리하세요.
등기 신청 요건이 아직 충족되지 않았는데
새집 일정만 보고 먼저 퇴거하는 일을 피해야 합니다.
계약이 끝났고 아직 기존 집에 사는 경우
미반환 잔액과 종료 자료를 정리해 임차권등기명령 신청을 검토하고
등기 완료 전까지 점유·주민등록 관계를 확인하세요.
반환보증 가입자는 사고 통지와 제출 순서도 보증기관에 문의합니다.
등기는 완료됐지만 보증금이 남아 있는 경우
등기 내용을 확인한 뒤 이사·명도·전출 일정을 정리하고
보증 청구나 반환청구 절차를 계속 진행하세요.
보증기관 절차와 연결된 사건에서는 담당자와 날짜를 맞추는 것이 필요합니다.
이미 이사했거나 경매 통지를 받은 경우
이사·전출 날짜와 등기 변동, 경매 사건과 통지서를 가지고
권리 순위와 배당요구 등 기한을 신속히 확인하세요.
일반적인 이사 전 안내만으로 기존 권리의 유지나 회복을 단정할 수 없습니다.
상담 전 챙길 자료와 질문
- 계약서·갱신 문서, 점유 시작일·전입일·확정일자,
현재 등기사항증명서를 준비합니다. - 갱신거절·해지의 발송일과 도달일, 합의한 종료일,
보증금 지급액·일부 반환액·미반환 잔액을 한 장에 정리합니다. - 새집 입주일과 실제 이사 예정일, 반환보증 상품과 대출 만기를 적고
각 절차가 서로 충돌하는지 문의합니다. - 이미 받은 법원·보증기관·경매 관련 안내를 가져가
보완할 서류와 지켜야 할 다음 기한을 확인합니다.
대한법률구조공단의 법률상담 번호는 132입니다.
방문 상담은 공식 홈페이지에서 예약 안내를 확인할 수 있습니다.
주택 임대차 분쟁조정은 별도 위원회의 관할과 절차를 확인하세요.
상담 예약 자체가 소송이나 법원 제출 기한을 대신하지는 않으므로
진행 중인 사건이 있다면 그 일정도 함께 알려야 합니다.
보증금을 못 받은 채 이사해야 할 때는
계약 종료 확인 → 임차권등기명령 신청 → 등기 완료 확인 → 반환 절차의 순서를 기억하세요.
내 보증금의 순위와 가입 상품, 이사 일정을 함께 맞춰야
권리 보전과 실제 회수를 연결할 수 있습니다.
확인한 공식 자료
정보 확인일은 2026년 10월 12일입니다.
국가법령정보센터의 현행법과 법제처 생활법령, HUG·HF의 공식 청구 안내를 참고했습니다.
본문 사진은 이해를 돕는 실제 참고사진이며
사진 속 인물은 이 글의 피해자·임대인·상담기관 직원이 아닙니다.
