지금 살고 있는 전셋집도 전월세 안심신탁 참여를 검토할 수 있습니다.
다만 기존 전세계약의 보증금 수령인만 HUG로 바꾸는 방식은 아닙니다.
공식 문답은 기존 임대차 종료 또는 합의해지, 집주인의 기존 보증금 반환 완료를 참여 조건으로 설명합니다.
이 글은 2026년 11월 6일 확인한 HUG 첫 모집공고와 정부 문답을 바탕으로,
계속 거주 중인 세입자와 집주인이 무엇부터 맞춰야 하는지 정리했습니다.
첫 임대인 모집은 11월 4일 시작됐지만, 잔금 납부와 입주는 2027년 1월부터 순차 진행하는 일정입니다.
살던 집을 전환하려면 기존 보증금부터 정산해야 합니다
전월세 안심신탁은 집주인·세입자·HUG가 함께 계약하고,
세입자가 보증금 상당액을 집주인이 아닌 HUG에 맡기는 구조입니다.
집주인이 이미 보관 중인 보증금을 그대로 둔 채
“이제부터 안심신탁을 적용한다”고 약정만 추가해서는 이 구조가 성립하지 않습니다.
지금 계약 상태에 따라 준비가 달라집니다
| 현재 상황 | 전환을 검토할 때 필요한 일 |
|---|---|
| 만기가 가까운 기존 계약 | 기존 계약 종료일과 반환일을 정하고, 새 사업의 주택 심사·계약 일정을 HUG와 맞춥니다. |
| 만기가 남았지만 양쪽이 전환을 희망 | 합의해지 여부와 정산 조건을 먼저 협의합니다. 세입자 또는 집주인 한쪽의 신청만으로 기존 계약이 바뀌지 않습니다. |
| 집주인이 기존 보증금을 아직 돌려주지 못함 | 반환 완료 조건이 해결되지 않은 상태입니다. 새 제도가 과거 미반환 보증금을 대신 갚아 주는 것으로 보아서는 안 됩니다. |
| 기존 전세대출이 있음 | 대출 은행에 계약 변경·기존 대출 정산·새 계약 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 대출과 보증이 자동 승계된다고 가정하지 않습니다. |
실무적으로는 기존 계약을 먼저 해지해 놓고 새 계약을 기다리기보다,
집주인의 반환 자금 계획, 주택의 참여 가능성, 계약 사이 일정을 함께 확인하는 편이 합리적입니다.
이 순서는 공식 요건을 실제 계약 준비에 적용한 정리이며,
구체적인 해지·정산 시점은 당사자와 HUG, 대출이 있다면 은행까지 협의해야 합니다.
예를 들어 기존 보증금이 2억 원인 집에서 전환을 논의한다면,
집주인이 기존 2억 원을 반환할 수 있는지와
새 계약에서 정해지는 예치금을 언제 HUG에 납부할지를 별도로 계산해야 합니다.
“같은 집에 계속 살 예정”이라는 사정만으로 이 정산 단계가 생략되지는 않습니다.
2억 원을 맡기면 돈은 누구에게 어떻게 움직일까요?
세입자가 HUG에 맡기는 돈은 예치금입니다.
HUG는 이를 운용하고 약정에 따라 집주인에게 월수익을 지급합니다.
계약이 끝나면 예치금은 HUG가 세입자에게 반환합니다.
집주인에게 목돈을 먼저 주고, 나중에 반환보증으로 사고에 대응하는 일반 전세와 돈의 흐름이 다릅니다.
계약금 10%와 잔금 90%를 나누어 납부합니다
| 예치금이 2억 원인 경우 | 납부 금액과 시점 |
|---|---|
| 계약금 | 2,000만 원. 계약 체결 시 HUG 지정 계좌에 납부 |
| 잔금 | 1억 8,000만 원. 계약에서 정한 잔금·입주 일정에 맞춰 납부 |
| 집주인의 약정 수익 예시 | 최초 공고의 연 4.35%(세전)를 적용하면 연 870만 원, 월 72만 5,000원 |
| 세입자의 수익으로 오해하면 안 되는 금액 | 위 월 72만 5,000원은 집주인이 받는 약정 수익입니다. 세입자에게 주는 예금 이자가 아닙니다. |
공고의 약정 수익률은 계약 체결 시점의 최신 공고를 적용하고,
향후 반기 단위로 바뀔 수 있습니다.
해당 계약기간에는 약정한 수익률이 적용되므로
현재 제시된 4.35%를 모든 미래 계약의 고정 수익률로 안내해서는 안 됩니다.
월수익은 다음 달 25일 지급하며 첫 달과 마지막 달은 일할 계산합니다.
세입자는 전세처럼 목돈을 맡겨 거주하지만,
집주인과 세입자 사이 임대차는 보증금 없는 월세 계약 형태로 체결됩니다.
준전세라면 세입자가 직접 내는 월 임대료가 추가될 수 있습니다.
관리비·공과금·대출 이자까지 없어지는 제도도 아닙니다.
집주인이 동의해도 주택 심사는 따로 받습니다
집주인은 개인·법인 모두 참여할 수 있고 임대사업자 등록이 필수는 아닙니다.
세입자는 개인이 대상이며 집주인의 배우자·직계존비속은 제외됩니다.
소득·연령 제한이 없다는 설명과, 주택·예치금 심사를 통과해야 한다는 조건은 함께 읽어야 합니다.
사업참여 기간은 임대차 기간과 연결되며 최소 2년입니다.
| 핵심 심사 항목 | 첫 모집공고 기준 |
|---|---|
| 주택가격 | HUG가 인정한 주택가격 20억 원 이하 |
| 선순위채권 | HUG 인정 주택가격의 80% 이하 |
| 권리·건축 상태 | 위반건축물, 압류·가압류·가등기 등 참여 제한 사유 확인 |
| 예치금 규모 | 적정 전세시세를 넘는 과도한 예치금은 제한 |
선순위채권은 현재 대출잔액만 보면 안 됩니다
공고에서 말하는 선순위채권에는 근저당권의 채권최고액 등이 포함됩니다.
이미 일부를 상환해 은행 대출잔액이 줄었더라도
등기부의 채권최고액과 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.
신탁 선순위 수익권 한도, 반환하지 않은 임차권등기 보증금,
단독·다가구의 다른 세대 우선변제보증금 등도 검토 대상이 될 수 있습니다.
HUG 인정 주택가격이 5억 원이라면 80%는 4억 원입니다.
그러나 “대출이 4억 원 아래니까 승인”이라고 결론 낼 수는 없습니다.
포함되는 채권을 합산해야 하고 건축물·권리관계와 예치금 시세 조건도 충족해야 합니다.
주택가격 역시 집주인의 희망 매매가가 아니라 HUG 평가 기준에 따른 금액입니다.
월세를 함께 내는 준전세는 추가 계산이 있습니다
준전세는 예치금이 세입자가 집주인에게 직접 내는 월 임대료의 240배보다 커야 합니다.
예치금 1억 원, 직접 내는 월세 30만 원이면 240배는 7,200만 원이므로
이 비율 조건은 충족하지만, 이것만으로 전체 심사가 끝나는 것은 아닙니다.
공고는 월 임대료를 지역·유형별 전월세전환율로 환산한 금액과 예치금을 합쳐
적정 전세시세 범위에 드는지도 확인하도록 정하고 있습니다.
임대인 신청부터 세입자 등록까지의 실제 순서
첫 접수는 집주인의 사업참여 신청입니다.
세입자를 아직 구하지 못한 집주인도 신청할 수 있습니다.
개인은 안심전세포털 또는 HUG 센터·영업점에서 신청하고,
법인 임대인은 영업점 방문 접수를 이용합니다.
첫 공고의 온라인 안내 기간은 2026년 11월 4일부터 2차 모집공고 전까지입니다.
- 안심전세포털에서 ‘전월세 안심신탁 → 모집공고 및 임대인 신청’으로 이동합니다.
- ‘제1차 전월세 안심신탁사업 임대인 모집 공고’를 열어 공고문과 제출서류를 확인합니다.
- 개인 임대인은 ‘온라인 신청 바로가기’에서 본인확인·신청 정보·첨부서류·동의 절차를 진행합니다. 안심전세 앱 접수와 혼동하지 않습니다.
- 주택·예치금의 1차 요건 검증과 매물 공개를 거쳐 임차인 연결을 진행합니다. HUG의 매칭 지원은 공인중개사의 중개를 대신하는 절차가 아닙니다.
- 임차인이 정해지면 임차인 본인이 정보 등록과 필요 동의·서류 제출을 진행합니다.
- 최종 2차 검증 후 계약 체결 및 예치금 납부로 이어집니다. 임차인이 이미 정해진 경우에는 1차 검증·매물 등록 단계를 생략할 수 있지만 최종 심사까지 면제되는 것은 아닙니다.
계약 체결은 위탁 법무법인이 진행을 조율하며,
개인 임대인과 체결하는 임대차에는 공인중개사 중개 절차가 필요합니다.
신청일로부터 6개월 동안 계약이 성사되지 않으면 재신청이 필요합니다.
담당자가 배정된 뒤 신청 내용을 바꾸려면 온라인에서 임의 수정하지 말고 담당자에게 문의해야 합니다.
개인 집주인이 준비할 서류와 자주 놓치는 파일 조건
| 준비 항목 | 주의할 점 |
|---|---|
| 사업참여 신청서·개인정보 동의 | 공고의 개인용 양식을 사용하고, 공동소유라면 소유자별 동의·서명 요건을 확인합니다. |
| 국세·지방세 납세증명서 | 소유자 전원 자료가 필요합니다. 단순 세금 납부 영수증과 구분합니다. |
| 신분증 사본·통장 사본 | 개인 공동소유자는 각자의 신분증 등 요구 자료를 준비하고, 수익을 받을 계좌 명의도 확인합니다. |
| 발급일 | 공고는 신청일 기준 1개월 이내 발급 서류를 요구합니다. |
| 온라인 첨부파일 | PDF로 제출합니다. 같은 종류가 여러 쪽이면 한 PDF로 묶고, 원본 서류의 모든 면이 선명하게 나오도록 스캔합니다. |
서류를 화면에서 열어 둔 상태로 모니터를 찍거나,
JPG 사진을 그대로 첨부하는 방식은 공고의 제출 조건과 맞지 않습니다.
법인 서류는 별도 신청서와 법인 관련 증빙 등이 추가되므로 개인용 목록을 그대로 쓰면 안 됩니다.
공고의 첨부서류 표와 본인의 소유 형태를 대조해 준비하면 재제출을 줄일 수 있습니다.
접수 시작과 세금·대출 혜택 시행은 같은 날짜가 아닙니다
| 항목 | 2026년 11월 6일 확인 상태 |
|---|---|
| 임대인 1차 모집 | 11월 4일 접수 시작. 현재 모집중 |
| 잔금 납부·입주 | 2027년 1월부터 순차 진행 예정. 개별 계약 일정은 별도 협의 |
| 소득세·법인세 50% 감면 등 | 정부가 법 개정 등을 추진 중이라고 안내. 이미 확정 적용되는 세금 할인으로 계산하지 않기 |
| 예치금 관련 전용 전세대출 | 2026년 말까지 상품 공급을 추진하는 단계. 실제 취급 여부·금리·개인별 대출 한도는 금융기관 확인 필요 |
사업 자체에 소득·연령 제한이 없더라도
버팀목 등 정책대출의 소득·자산·신용 요건까지 없어지는 것은 아닙니다.
기존 집을 전환하려는 경우에는 특히 새 대출이 나올 것이라는 예상만으로
기존 대출 상환일이나 보증금 반환일을 먼저 확정하지 않는 편이 좋습니다.
만기에 HUG가 반환해도 정산 예외는 남습니다
예치금을 HUG가 직접 보관하고 반환한다는 점이 제도의 핵심입니다.
다만 공고는 주택 훼손, 미납 임대료, 주택 인도 지연 등에 대한 처리도 규정합니다.
“어떤 상황에서도 만기일에 전액이 곧바로 들어온다”는 설명은 정확하지 않습니다.
| 상황 | 공고의 반환 처리 |
|---|---|
| 훼손·미납 임대료 등에 대해 집주인이 정당한 이의를 제기 | 해당 금액 일부를 최대 2개월 보류할 수 있습니다. 당사자 서면 합의가 있으면 합의에 따라 처리합니다. |
| 보류 후 2개월 안에 합의하지 못함 | 관련 비용을 제외하고 법원 공탁으로 이어질 수 있습니다. |
| 계약 종료 뒤에도 주택을 인도하지 않음 | 인도 때까지 예치금 전액 반환이 보류될 수 있고, 추가 임대료 등이 정산됩니다. |
| 대출 때문에 반환채권 양도가 통지된 경우 | 반환금이 금융기관 등 권리자에게 지급될 수 있습니다. 세입자 개인 계좌 수령만을 전제하지 않습니다. |
따라서 입주 때와 퇴거 때의 주택 사진, 수리 요청·처리 내역,
관리비와 임대료 정산 자료, 열쇠 인도 사실을 남겨 두는 것이 도움이 됩니다.
HUG가 예치금을 관리하더라도 집주인과 세입자의 수선·하자 분쟁을
모두 대신 해결해 주는 것은 아닙니다.
집이 경매로 넘어가도 HUG 예치금 반환 구조는 유지되지만,
그 사실이 계속 거주할 권리까지 보장한다는 뜻은 아닙니다.
정부 문답은 경매 등으로 퇴거해야 할 수 있다는 점을 별도로 설명합니다.
목돈의 안전과 거주 지속 가능성을 나누어 판단해야 합니다.
전환 전에 많이 묻는 질문
집주인이 참여하지 않아도 세입자 혼자 가입할 수 있나요?
기존 전세계약 위에 세입자가 단독으로 덧붙이는 반환보증 상품이 아닙니다.
집주인의 신청과 주택 심사, 집주인·세입자·HUG의 계약이 필요합니다.
기존 세입자가 있으면 심사를 생략하나요?
이미 임차인이 정해졌다면 1차 검증·매물 공개를 거치지 않는 경로가 있지만,
최종 2차 요건 검증은 받아야 합니다.
기존 계약의 종료·합의해지와 보증금 반환 완료 조건도 따로 충족해야 합니다.
공실 두 달 수익 지원을 새 집주인도 바로 받을 수 있나요?
공고의 공실 지원에는 별도 조건이 있습니다.
기존 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 계속 참여하면서,
종료 전에 HUG에 임차인 매칭을 요청한 경우 등이 대상입니다.
지원은 주택당 1회, 최대 2개월이며 신규 임차인 매칭 후 소급 지급하는 방식입니다.
처음 신청한 빈집이나 중도해지에 무조건 두 달 수익을 지급하는 혜택이 아닙니다.
어디에 문의하면 되나요?
HUG 고객센터 1566-9009 또는 전월세안심센터·관할 영업점에서 안내받을 수 있습니다.
문의할 때 기존 계약 만료일, 현재 보증금·월세, 집주인의 반환 계획,
주택 주소와 대출 유무를 준비하면 자신의 전환 경로를 구체적으로 확인하기 쉽습니다.
계약서를 바꾸기 전에 맞춰 볼 세 가지
살던 집의 전환 가능성을 판단하려면
기존 보증금을 돌려받을 수 있는지, 주택이 심사 조건에 맞는지, 새 계약 일정이 이어지는지를 함께 봐야 합니다.
집주인이 동의했다는 말이나 연 4.35%라는 숫자만으로 결정하기에는
정산·대출·계약 일정이 서로 연결돼 있습니다.
기존 계약을 정리하기 전에 이 세 가지를 당사자와 HUG에 확인하는 것이 출발점입니다.
확인한 공식 자료
HUG 제1차 전월세 안심신탁사업 임대인 모집 공고(2026.11.4)
대한민국 정책브리핑 전월세 안심신탁 문답(2026.11.4)
확인일: 2026년 11월 6일. 첫 모집공고 기준으로 작성했으며,
후속 공고나 계약 약정이 바뀌면 적용 조건도 달라질 수 있습니다.
